Premessa
Come noto, la legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L. 207/2024) è intervenuta in materia di agevolazione
cd. “prima casa”:
▪ estendendo a 2 anni (in luogo del precedente termine di 1 anno)
▪ il termine entro cui vendere la “precedente prima casa”, al fine di non perdere il beneficio applicato
all’acquisto della nuova abitazione.
L’agenzia delle Entrate con la Risposta ad interpello n. 127/2025 è intervenuta fornendo chiarimenti
circa l’ambito temporale di applicazione della novità.
Agevolazione acquisto prima casa
A favore dei soggetti che acquistano la “prima casa”, in possesso dei requisiti previsti, sono riconosciute
specifiche agevolazioni fiscali, consistenti nell’applicazione:
✓ dell’imposta di registro nella misura ridotta del 2% o dell’Iva con l’aliquota ridotta del 4%
✓ delle imposte ipocatastali nella misura fissa di € 50 e € 200 se il trasferimento è imponibile Iva.
Per fruire delle citate agevolazioni è richiesto che:
✓ l’immobile non sia accatastato nelle categorie “di lusso” (A/1, A/8 e A/9)
✓ ricorrano i requisiti di cui alla Nota II-bis dell’art. 1, Tariffa Parte I, DPR n. 131/86 (“TUR”), da
attestare, a pena di decadenza, nel rogito di acquisto. Essi sono:
A. Comune di residenza: l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente, alternativamente: abbia già oppure vi stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto oppure vi svolga la propria attività lavorativa, oppure vi abbia la sede/eserciti l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che siè trasferito all’estero per motivi di lavoro.
B. Prepossidenza di abitazione nel Comune: L’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge (non anche in comproprietà con terzi: fratelli, ecc.) o dei diritti di proprietà o usufrutto/uso/abitazione (non anche di nuda proprietà) su altra casa di abitazione situata nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare come «prima casa»
C. Assenza di precedenti benefici “prima casa”: L’cquirente non sia titolare, neppure per quote (es: in comproprietà con terzi) o in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà o usufrutto/uso/abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dal medesimo soggetto o dal coniuge con le agevolazioni «prima casa» (salva la deroga di cui appresso)
Vendita della prima casa “preposseduta” – Modifica della legge di bilancio 2025
Le agevolazioni “prima casa”, sono applicabili anche nel caso in cui l’acquirente del nuovo immobile abbia
già fruito delle stesse in sede di acquisto di un precedente immobile “prima casa”.
Il co. 4-bis della citata Nota II-bis), dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (inserito dalla Legge
n. 208/2015), prevede, infatti, la possibilità di fruire dell’agevolazione prima casa anche se:
▪ il proprietario già possieda un’altra abitazione per la quale ha fruito dell’agevolazione “prima casa”
▪ a patto che tale immobile venga alienato entro un determinato termine.
La legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L. n. 207/2024) ha ampliato a 2 anni (rispetto ad 1 anno precedentemente previsto) il termine entro cui il contribuente deve rivendere la prima casa preposseduta.
In sostanza, dal 1° gennaio 2025 chi compra la prima casa essendo ancora titolare, al rogito, di un immobile (ovunque situato sul territorio nazionale) già acquistato col beneficio avrà due anni di tempo per alienarlo, senza perdere il beneficio sul nuovo acquisto.
Decorrenza della novità, Dubbi e Tesi dell’Agenzia delle Entrate
l nuovo termine di 2 anni è in vigore dal 1° gennaio 2025 (entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025).
Al riguardo si è posto il dubbio se del nuovo termine possa godere anche chi ha stipulato l’atto di acquisto della nuova prima casa nel 2024 e al 31 dicembre 2024 è alle prese con il decorso dei 365 giorni successivi alla data del rogito di acquisto.
LA POSIZIONE DELL’AGENZIA: sulla questione è recentemente intervenuta l’Agenzia Entrate, con
l’Interpello n. 127 del 5/05/2025.
Nel caso esaminato il contribuente ha acquistato un immobile con agevolazione “prima casa” il 25 gennaio 2024, quando il tempo previsto per disfarsi della precedente abitazione acquistata con “prima casa” era solo di un anno e sarebbe quindi scaduto a fine gennaio 2025 e non è riuscito a vendere l’immobile entro questo termine;
Chiede se anche gli atti di acquisto stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al
31 dicembre 2024, come nel suo caso, rientrino nel nuovo termine di due anni.
L’Agenzia concorda considerato che la disposizione non prevede che l’estensione del predetto limite
temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dal 1 gennaio 2025.
Pertanto il nuovo termine di 2 anni si applica anche nel caso in cui, al 31/12/2024, non sia ancora decorso il previgente termine di 1 anno, entro cui il contribuente è tenuto ad alienare l’immobile preposseduto.
