Un’impresa sta ristrutturando un intero edificio composto da 4 unità abitative diverse, che poi verranno vendute. La pratica edilizia (permesso di costruire per ristrutturazione edilizia) è intestata all’impresa e riguarda tutto l’edificio. La fine dei lavori è prevista per la fine 2026 o 2027. Un contribuente è intenzionato ad acquistare una delle unità abitative ma, per motivi di convenienza fiscale, preferisce non usufruire della detrazione prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, del tuir (detrazione per acquisto immobile ristrutturato). Invece, i passaggi che vorrebbe fare, sarebbero i seguenti (proposti dall’impresa):
1) acquistare sin da subito l’unità abitativa che al momento risulta come “da ristrutturare”;
2) trasferirvi la residenza;
3) fare una voltura parziale del titolo abilitativo in maniera tale da risultare egli (il contribuente) come soggetto coinvolto per quanto riguarda l’unità abitativa che viene acquistata;
4) farsi fare le fatture di stato avanzamento lavori da parte dell’impresa, relative alla sua unità immobiliare, e pagarle nell’anno 2025, in maniera tale da potersi portare tali spese in detrazione con la maggiore percentuale del 50%.
Si chiede se tale tipologia di operazione è fattibile e se, in tale circostanza, il contribuente avrebbe diritto a portarsi in detrazioni queste spese al 50%.
Grazie
L’operazione non è vietata in assoluto, ma presenta elevati rischi di contestazione, in particolare:
Possibile difficoltà tecnica/pratica della voltura parziale,
Sovrapposizione con il Sismabonus acquisti,
Carattere unitario dell’intervento edilizio.
Anche se tutto fosse formalmente fatto bene, l’Agenzia potrebbe contestare l’elusività dell’operazione affermando che “L’intervento edilizio è unitario, a cura e responsabilità dell’impresa, e il contribuente non ha effettivo potere di gestione dell’intervento edilizio”.
In questo senso, anche in passato la Cassazione e l’Agenzia delle Entrate hanno negato le detrazioni in casi in cui i lavori erano in realtà gestiti dall’impresa costruttrice, anche se formalmente intestati a privati.
Sarebbe molto più sicuro acquistare l’immobile già ristrutturato e, se ci sono i requisiti, usufruire del Sismabonus acquisti (80%) anziché forzare la detrazione 50% per ristrutturazione privata.
